Eerste keer een huis kopen: wat te verwachten.

Een eerste woonst aankopen. Je bent er volledig klaar voor, maar weet je wel waar te beginnen? En hoe verloopt het proces precies? We helpen je graag met een korte samenvatting van het aankoopproces en enkele praktische tips. Op deze manier kan je met vertrouwen de zoektocht starten.

Hoe koop ik mijn eerste huis?

Bij de aankoopprocedure zijn er verschillende stappen die gevolgd worden. Afhankelijk van je persoonlijke zoektocht en het gewenste pand, kunnen deze iets afwijken. Standaard mag je volgende fases verwachten:

     1. Bekijken van de financiering en eventuele hypotheek   
     2. Wensenlijst opmaken
     3. De zoektocht starten
     4. Bezoek ter plaatse, wettelijke documenten en attesten
     5. De koopprocedure: bod, compromis en authentieke akte

Financiering en je eerste hypotheek

De allereerste stap is natuurlijk de financiering. Je maximale budget bepalen is belangrijk alvorens je op zoek gaat naar jouw ideale woning.

Het merendeel van de kopers valt terug op een hypotheeklening. Ga hiervoor langs bij de bank en bekijk wat mogelijk is met jouw inkomen. In veel gevallen vragen de banken om een percentage van de aankoopprijs zelf in te brengen. Dit kan variëren van 5% - 20% van het aankoopbedrag. Overloop ook zeker de verschillende aflossingsvormen. Op deze manier ben je goed voorbereid en weet je tot welk budget je kan gaan. Zorg vooral dat het haalbaar blijft.

Naast een lening zijn er nog ander financieringsbronnen zoals premies bij renovatie. Via de premiezoeker van Vlaanderen kan je alle mogelijkheden bekijken.   

Met welke kosten krijg ik te maken als ik mijn eerste woning koop?

Naast de aankoopprijs zijn er nog andere kosten om rekening mee te houden bij de aankoop. Via de website notaris.be kan je een berekening maken van de kosten, specifiek op uw aankoopprijs.

Enkele kosten om alvast mee te nemen bij het bepalen van je budget zijn:

• Registratierechten: bij een eerste en enige woonst kun je dienst doen op het verlaagde tarief van 3%. Bij nieuwbouw vervallen de registratierechten maar dien je wel rekening te houden met het btw stelsel. Meer info over de registratierechten? Ontdek onze blog. 
• Notariskosten: de notaris heeft recht op een ereloon voor de opmaak van de authentieke akte. Het bedrag wordt wettelijk vastgelegd door de overheid.
• Lening kosten: bij het afsluiten van quasi elke hypothecaire lening komen er nog extra kosten bij. Dit zowel voor de bank als de inschrijving in het hypotheekregister.

Bepalen van je wensen

Als het maximale budget bepaald is, kan je jouw andere wensen bepalen. Op deze manier vergemakkelijk je de zoektocht en kan je gerichter zoeken.

De locatie komt bij de meeste kandidaat-kopers op nummer 1 op de wensenlijst. Het is namelijk een aspect die je nooit kan aanpassen. Bereken hoe lang je maximaal wil reizen naar werk, hobby’s, scholen, familie…. Misschien ken je iemand die dichtbij woont en hun woonervaring wil delen? Neem op voorhand ook reeds een kijkje in de potentiële buurt. Want eens je een pand hebt gezien, is de deadline naar een bod vaak kort en is er weinig tijd voor verkenning.

Een tweede belangrijk aspect is het type woonst. Wil je een appartement of een woning? Gesloten, halfopen of toch een villa? Doe even research online en kijk wat binnen je budget mogelijk is in jouw gewenste regio. Hou rekening bij de aankoop van een nieuwbouwwoning dat je niet valt onder de registratierechten, maar onder het btw stelsel.

Eens de locatie en het type woonst zijn bepaald, kan je verder kijken naar de andere criteria. Hoe groot dient het perceel te zijn? Hoeveel slaapkamers zijn er nodig? Wil ik een garage of carport?  

Wees ervan bewust dat tijdens de zoektocht je wensenlijst misschien kan veranderen aan de hand van je ervaringen bij bezoeken. Hou het realistisch en staar je niet blind op sommige details.   

Een woning zoeken

Je budget is bepaald en je weet wat je wil, top! Nu de voorbereiding achter de rug is, begint de echte zoektocht. Om een geschikt pand te vinden kan je kijken op de websites van vastgoedkantoren en via portaalwebsites. Een goede tip is om je wensen te registreren. Op deze manier word je automatisch op de hoogte gehouden en vermijd je een pand die aan jouw criteria voldoet te missen. Registreren kan alvast hier: registreer jouw zoektocht.

Aankoop eerste woning: Welke documenten zijn er nodig?

Bij het bezoeken van een pand, krijg je heel wat documenten te zien. Het is belangrijk om deze goed te bekijken zodat je na de aankoop niet voor verrassingen komt te staan.

Op voorhand de documentatie inkijken is kan al een streepje voor geven. Op deze manier kan je tijdens het plaats bezoek ook meer je gevoel laten spreken.

De nodige attesten:

• Energieprestatiecertificaat (EPC) met een cijfer en gekoppeld label: dit geeft een indicatie betreffende de energiezuinigheid van het pand. Hoe lager de score, hoe beter. In het attest worden er ook aanbevelingen gegeven die kunnen helpen om te bekijken welke werken voordeel kunnen geven. Heeft de woonst een EPC label E of F (> 400 kWh/m² jaar) ? Dan ben je verplicht om binnen de 5 jaar na aankoop werken uit te voeren zodat het EPC label naar D wordt gereduceerd. Bij de aankoop van een appartement wordt er ook een EPC afgeleverd van de gemeenschappelijke delen.  
• Elektrische keuring (EK): dit formulier toont aan of de aanwezige elektriciteit conform is. Bij een niet-conform attest dien je binnen een bepaalde periode de vastgestelde inbreuken op te lossen. Deze duurtijd wordt bepaald a.d.h.v. de leeftijd van de installatie en het attest. Hou er rekening mee dat de inbreuk soms heel klein zal zijn en de herstelling een kleine kost betreft. Schrijf dus niet zomaar een pand af omdat het EK niet-conform is, maar bekijk het attest en maak de overweging.
• Asbestattest: dit attest is verplicht bij panden ouder dan 2001. Alle informatie kan je hierover terugvinden via onze blog: xxx. Afhankelijk van de conclusie kan er een verplichting worden opgelegd voor het verwijderen van asbest. 
• Certificaat van stookolietank bij woningen die hierover beschikken.
• Bodemattest: het attest wordt door OVAM uitgegeven. Indien de grond niet zuiver zou zijn, staat dit vermeld op het attest.  

Verplichte documenten:

• Kadastrale legger en kadastraal plan: op deze documenten kan je informatie terugvinden zoals de officiële oppervlakte, kadastrale inkomen, perceelnummer…
• Stedenbouwkundige inlichtingen: de inlichten kunnen soms bestaan uit meerdere delen. Hierop kan je bijvoorbeeld de bouwvergunningen, eventuele leegstand, verkavelingsvoorschriften… terugvinden.
• Document i.v.m. voorkooprecht: een voorkooprecht is een juridische term dewelke aanduidt dat een derde persoon de kans krijgt om het pand aan te kopen voor dezelfde prijs en voorwaarden als de kandidaat-koper. Het voorkooprecht kan alvast niet worden uitgeoefend indien het de verkoop betreft van een appartement of je eerste woning. 
• Perceelrapport onroerend erfgoed: indien het pand beschermd is, kan je dit hierop terugvinden.
• Overstromingsrapport: het rapport meldt in welke mate de eigendom onder water kan lopen. Je vindt hierop ook twee scores: een perceelscore en gebouwscore.

Bij de aankoop van een appartement komen er nog extra documenten bij in verband met de vereniging van mede-eigenaars en de gemeenschappelijke delen zoals de balans, de verslagen van de algemene vergadering…. Bekijk deze documenten goed, want er kunnen grote kosten aan verbonden zijn. Het is dus belangrijk om hiermee rekening te houden bij het uitbrengen van het bod. Vraag ook zeker na hoeveel het werk- en reservekapitaal bedraagt.  

De grote documentenstroom kan soms overweldigend zijn. Als makelaar zijn we er om alles duidelijk en transparant toe te lichten.

Een bod uitbrengen

Ben je overtuigd van een pand? Dan maak je een bod over. Het bod formulier wordt voorzien door de makelaar. Hou rekening dat het bod bindend is, ga hier dus niet licht over. Tekent de verkoper het bod af binnen je opgegeven duurtijd, dan komt er een koop tot stand. Je steekt bij wijze van spreken je hand uit om de verkoop te bezegelen, als de verkopers uw hand vastnemen ben je gebonden.

Een opschortende voorwaarde dient ook al vermeld te staan op je bod. De meest voorkomende, is het verkrijgen van een lening binnen een termijn van x aantal weken. De koop komt dan enkel tot stand als de opschortende voorwaarde effectief werd voldaan.  

Hou er rekening mee wanneer je een bod uitbrengt dat je moet aangeven hoe lang je bod geldig is. Dit is puur ter bescherming van de kandidaat-koper. Maak de termijn niet overdreven lang want tijdens de duurtijd van je bod, kan je geen ander bod uitbrengen. Anders riskeer je de aankoop van twee panden. Een gangbare termijn is meestal 1 à 2 weken. In veel gevallen geeft de makelaar aan wat de minimale termijn dient te zijn.

Uitzonderlijk wordt er overeengekomen dat de verkoper nog in de woning blijft wonen na de aankoopakte. Indien je voor deze periode wil dat de verkopers een maandelijkse bewonersvergoeding betalen, neem je dit ook al mee op in je bod. 

De aankoop

Je bod is aanvaard, proficiat! De compromis wordt opgemaakt en ondertekend. Hierin staan de verdere specificaties vermeld van het pand en de aankoop. Bij het grotendeel van de verkopen wordt een voorschot overeengekomen van 10%. Het bedrag komt op de derdenrekening van de notaris, dit gaat dus nog niet naar de verkopers.

Binnen de 4 maanden na de compromis volgt de authentieke akte, of ook wel de aankoopakte genoemd, bij de notaris. Vanaf dat moment ben je officieel eigenaar. Alle rechten en plichten komen nu volledig op jou. Je kan officieel je nieuwe woonst betrekken.

Klaar voor? 

De eerste aankoop, er komt veel bij kijken. Maar de allerbelangrijkste tip: houd het hoofd koel. Laat de emoties niet te hard van stapel lopen. Misschien zit er al in ons aanbod een pand die je aanspreekt. Ontdek ons aanbod. 

Niet gevonden wat je zoekt? Dan kan je jouw registratie doorgeven. 

We wensen je veel succes en hopen dat je jouw ideale thuis mag vinden.