Registratierechten: hou er rekening mee bij je aankoop!

In juni 2018 hervormde de Vlaamse overheid het systeem van de verkooprechten, of wat we in de volksmond ‘registratierechten’ noemen. Dat is een belasting die wordt geheven bij de aankoop van een onroerend goed. Sinds de verandering spreekt men niet meer over klein beschrijf, gewoon-abattement of bij-abattement. Het tarief werd standaard 7% .

Vanaf 1 januari 2022 werden de regels opnieuw aangepast. Ontdek welk tarief van toepassing is bij jouw aankoop!

Basistarief 12%

Het basistarief van de registratierechten is 12%. Er zijn enkele uitzonderingen waarbij een gunsttarief kan worden toegepast. Dit kan echter nooit bij bouwgronden, tweede verblijven, investeringen of garages. 

Koopt u een nieuwbouw? Dan is het btw-stelsel van toepassing en vervallen de verkooprechten.

Verlaagd tarief: de voorwaarden

Naast het basistarief, zijn er ook enkele verlaagde tarieven. Ontdek de diverse voorwaarden die voor jou van toepassing kunnen zijn. 

Enige gezinswoning aan 3% registratierechten

Om in aanmerking te komen voor dit tarief, gelden volgende acht voorwaarden:

     1. De koper mag geen andere woning of bouwgrond bezitten in volle eigendom.
         Dit zowel in België als in het buitenland. Een eigendom in onverdeeldheid (bv. tussen broers en zussen) telt niet mee.
         Wordt de woonst aangekocht door meerdere kopers? In dat geval mag geen enkele koper eigenaar zijn van een volledig eigendom.
         Er wordt hierop wel een uitzondering gemaakt bij onteigening van de huidige gezinswoning.

     2. De koper is een natuurlijke persoon, geen vennootschap of een andere rechtspersoon.

     3. Binnen de drie jaar na aankoopakte dient de koper zijn officieel adres op het pand te plaatsen.
         Een verplichting om je domicilie daar te behouden, is er niet.

     4. Het tarief moet vermeld staan in de onderhandse akte (de compromis) en de notariële akte.  

     5. Het betreft een zuivere aankoop: geen ruil, afstand van onverdeelde rechten of onttrekking uit een vennootschap.

     6. De koper moet alleen of met meerdere het totaal van de gezinswoning verkrijgen.
         Eerst een schenking, en jaren later de aankoop van het overige gedeelte is niet toegelaten.

     7. De woonst moet hoofzakelijk worden gebruikt als permanente bewoning, slechts in tweederangs mag er een bedrijfsfunctie zijn.

     8. Het aangekochte huis of appartement ligt in het Vlaamse gewest en betreft een ééngezinswoning.

Bekijk ook de mogelijkheid tot een rechtenvermindering van €2.800,-. Dit kan indien de aankoopprijs minder dan €220.000,- is. In centrumsteden en de Vlaamse rand rond Brussel werd de maximum prijs opgetrokken naar €240.000,-.

Een belangrijk aandachtspunt die in de praktijk veel voorkomt: jonge kopers kiezen er vaak voor om eerst een kleiner appartement of starterswoning aan te kopen. Bij aanvang wordt het plan al gemaakt om enkel jaren nadien een grotere woonst aan te kopen of naar een andere regio te verhuizen. De huidige woonst wordt dan behouden voor verhuur. Maar bij de tweede aankoop zal het standaardtarief van 12% worden toegepast. Een bedrag waarmee er zeker rekening dient gehouden te worden.

Bijkomende verlaagde tarieven:

• 7% bij aankoop van een huis of appartement, dewelke nadien wordt verhuurd door een sociaal verhuurkantoor.
• 10% voor een landbouwgrond of perceel met natuurbeheerplan type 2 of 3.
• 1% bij aankoop van een beschermd monument als enige gezinswoning en 6% bij aankoop van beschermd monument niet als enige gezinswoning (50% van normaal tarief).
• 1% bij aankoop woning waarbij je als koper een ingrijpende energetische renovatie zal uitvoeren of de woning zal slopen / heropbouwen. De voorwaarden van het verlaagde tarief van 3% + onderstaande voorwaarden dienen voldaan te worden: Isolerende materialen dienen toegepast te worden voor min. 75% van de bestaande en nieuwe constructies die het beschermd volume omringen en grenzen aan de buitenomgeving + Volledig vervangen van de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren.
• 4.5% voor erkende beroepsverkopers (≠ vastgoedmakelaar)

Het verdeelrecht bij mede-eigendom

Ook bij het uitkopen van de partner na een relatiebreuk dienen registratierechten te worden betaald op de gezinswoning. Bij getrouwde of wettelijk samenwonende partners bedraagt deze taks 1%. Bij feitelijk samenwonende 2,5%.

Het tarief gelijk aan 2,5% wordt ook gehanteerd indien vruchtgebruik wordt omgezet naar volle eigendom of het de aankoop betreft van een deel uit onverdeeldheid. Bijvoorbeeld bij broers en zussen waarbij 1 persoon de andere(n) uitkoopt en op deze manier de volledige eigenaar wordt van het pand.

De rechten worden berekend op de reële verkoopwaarde van de woning. Niet de waarde vermeld in de aankoopakte.

Gezien de omstandigheden wordt deze taks ook wel de miserietaks genoemd.

Btw tarief van 6% of 21%

Koop je een nieuwbouwwoning of een woning-op-plan? Dan dien je op de constructie geen verkooprechten te betalen, maar wel btw. Op de aankoop van de grond tellen de verkooprechten wel nog. Het btw-bedrag wordt betaald door de koper aan de verkoper.  Een woning wordt gezien als nieuwbouw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning.

Het algemeen btw-tarief op onroerende goederen bedraagt 21% btw in België. 6% btw is mogelijk indien er aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• De bouwheer is een natuurlijke persoon;
• De woning is de enige en eigen woning;
• Het betreft een volledig nieuwe woning of een grondige renovatie waarbij de totale sloop en heropbouw van de woning werd uitgevoerd;
• De bewoonbare oppervlakte is max. 200m²;
• De koper dient zich te domiciliëren binnen de twee jaar na datum en moet minstens 5 jaar eigenaar blijven. 

Vóór 01/01/2024 konden bouwpromotoren ook beroep doen op de 6% regel. Voor hen is er in 2024 een overgangsmaatregel.

Ter vergelijking: Brussel en Wallonië

De wetgeving rond registratierechten is een gewestelijke bevoegdheid. Dat betekent dat de regels anders zijn in Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

In Brussel is er een hoger standaardtarief, deze bedraagt 12,5%. Ook hier kan men aanspraken maken op lagere registratierechten. Bij een aankoopprijs onder €200.000 is er geen heffing van registratierechten.

Ook in Wallonië is het tarief van 12,5% van toepassing. Hier wordt er gewerkt met een abattement (een vrijstelling), op bepaalde schrijven.