Zorgeloos huren en verhuren in 2019

Op 1 januari 2019 is het zover. Dan treedt het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet in werking. Er veranderen heel wat regels voor zowel de huurder als de verhuurder. Tijd dus om een aantal zaken op een rijtje te zetten zodat u in 2019 zonder zorgen van start kunt gaan.

Opgelet! Wat u hier leest, geldt enkel en alleen voor contracten die na 1 januari 2019 ondertekend zijn. Huurovereenkomsten die voor die datum afgesloten zijn, vallen nog onder de federale woninghuurwet. Een contract dat in 2018 nog wordt ondertekend, maar ingaat vanaf volgend jaar, valt dus nog steeds onder de oude regelgeving.

Waarborg

Voortaan mag je als verhuurder drie maanden waarborg vragen. Oorspronkelijk was dat slechts twee maanden. Het is niet voor iedere huurder evident om dat bedrag neer te tellen. Daarom is er ook gewerkt aan een nieuwe huurwaarborglening. Die maakt het mogelijk om kosteloos te lenen bij het Vlaams Woningfonds. Het criterium daarvoor is de inkomenscategorie waartoe je behoort.

De huurder overlijdt: wat nu?

Tot voor kort waren er heel wat moeilijkheden bij het overlijden van de huurder. Het contract bleef doorlopen, waardoor de onbetaalde huur zich in veel gevallen opstapelde. Zeker wanneer het niet duidelijk is wie de erfgenamen precies zijn of wanneer deze zich niet aanmelden.

Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat huurcontracten voortaan automatisch zullen eindigen wanneer de huurder sterft. Dat zal gebeuren op het einde van de tweede maand na het overlijden. Naast deze twee maanden huur zal de verhuurder nog een extra vergoeding toekomen ten belope van één maand huur. Als de erfgenamen de huurovereenkomst toch verder willen zetten, dan kunnen ze dit melden aan de verhuurder.

Privacy en discriminatie

In het kader van de toenemende aandacht voor de persoonlijke levenssfeer en de strijd tegen discriminatie van allerlei aard, is ook het Vlaams Huurdecreet mee geëvolueerd. In artikel 7 is het decreet dan ook heel duidelijk: ‘Een verhuurder mag aan een kandidaat-huurder alleen de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen.’ Als verhuurder mag je dus enkel financiële informatie eisen. Zo moet het moeilijker worden om te discrimineren op basis van geaardheid, afkomst of geslacht.

Aanpassing huurprijs

Als de procedures en termijnen gerespecteerd worden, dan kan de verhuurder de huurprijs aanpassen. Voor zo’n aanpassing zijn er twee mogelijkheden. Een eerste scenario speelt zich af wanneer de huurwaarde door nieuwe omstandigheden 20% hoger of lager ligt dan de eisbare huurprijs. Verder is een wijziging mogelijk als de verhuurder kan bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met minstens 10% gestegen is door werken die op zijn kosten zijn uitgevoerd. Kosten die gemaakt worden om het gebouw of de kamer in orde te brengen met de wetgeving zijn daar niet bijgerekend.

Huur van korte duur opzeggen

De nieuwe wetgeving maakt het voor een huurder mogelijk om een driejarig contract op eender welk moment op te zeggen. Hij moet de verhuurder wel een vergoeding betalen van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang er wordt opgezegd in het eerste, tweede of derde jaar. Het is belangrijk te vermelden dat de opzeggingstermijn hierbij drie maanden bedraagt.

De verhuurder beschikt niet over die mogelijkheid om het contract vroegtijdig stop te zetten. Hij kan de huurovereenkomst enkel beëindigen door drie maanden voor het verstrijken van het contract zijn vooropzeg te geven.

Huur van lange duur opzeggen: huurder

Voor huurovereenkomsten van 9 jaar wijzigt er weinig. Indien een huurder binnen de drie jaar wenst te vertrekken, is er net als bij een contract van korte duur een verbrekingsvergoeding verschuldigd ten aanzien van de verhuurder. Dit betreft drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang er wordt opgezegd in het eerste, tweede of derde jaar.

Huur van lange duur opzeggen: verhuurder

Bij huurovereenkomsten van lange duur heeft de verhuurder meer opties om het contract vroegtijdig te beëindigen. We onderscheiden opzeg voor eigen gebruik, opzeg voor renovatiewerken en opzeg zonder motivatie:

Wanneer de verhuurder beslist om zelf in de eigendom te wonen of zijn partner en/of kinderen, kleinkinderen of bloedverwanten in opgaande lijn toelaat dat te doen, is dit slechts mogelijk vanaf het vierde jaar van de overeenkomst. Echter moet men rekening houden met drie voorwaarden: zo moet hij de termijn van zes maanden vooropzeg respecteren. Verder moet hij zelf, of zijn vermelde verwanten, binnen het jaar na opzeg ingetrokken zijn in de woning. Tot slot moet men minstens twee jaar ononderbroken gedomicilieerd staan op dat adres.

De verhuurder kan het contract ook verbreken voor renovatiewerken, maar enkel bij het verstrijken van elke driejarige periode. De werken moeten betrekking hebben op het deel van de eigendom dat door de huurder bewoond wordt. Gevels en tuinen komen daarvoor dus niet in aanmerking. De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden. De totale kost voor de renovatie moet minstens drie keer de jaarlijkse huurprijs bedragen, tenzij het gaat over meerdere entiteiten van één eigenaar. De renovatie moet uiterlijk zes maanden na het verstrijken van de opzegging starten en mag niet later eindigen dan 24 maanden na die verstrijking. Om de werken te kunnen bewijzen moet de verhuurder een bouwvergunning en een bestek van de werken met een raming van de kosten en/of een aannemingscontract kunnen voorleggen. Als niet aan die voorwaarden voldaan wordt, heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur.

Ten laatste kan de verhuurder ook beslissen om de verbreking van het contract niet te motiveren. Dat kan opnieuw enkel na elke driejarige periode. Ook daarbij geldt een periode van zes maanden vooropzeg. Als dit gebeurt in de eerste drie jaar, dan is de verhuurder de huurder negen maanden huur verschuldigd. Wordt de huurovereenkomst stopgezet in de tweede periode van drie jaar, dan is deze vergoeding zes maanden huur.

Voor wie zijn de kosten?

Het is een twistpunt bij veel overeenkomsten: welke kosten neemt de verhuurder voor zijn rekening en wat betaalt de huurder precies? In het decreet lezen we dat kleine herstellingen, maar ook herstellingen door oneigenlijk gebruik of een gebrek aan onderhoud, voor de huurder zijn. De andere kosten worden door de verhuurder betaald. Dit laat nog steeds veel ruimte voor interpretatie. Daarom belooft de Vlaamse Regering om een lijst van kleine herstellingen op te stellen die als indicatie gebruikt kan worden. Het is dus uitkijken naar deze lijst.

Verkoop tijdens verhuur

Als eigenaar van een verhuurd pand kan je ervoor kiezen om er zelf in te trekken, maar ook om het te verkopen. In dat laatste geval wordt het contract overgedragen naar de nieuwe eigenaar en blijft de overeenkomst verder lopen. Het huurcontract moet echter vermeld worden in de verkoopovereenkomst. Afhankelijk van het type contract kan de verhuurder mits inachtname van de correcte termijnen en procedures ook beslissen om het contract stop te zetten alvorens tot verkoop over te gaan.

Feitelijk samenwonenden

Voor feitelijk samenwonenden, bijvoorbeeld twee vrienden, zal het mogelijk zijn om de huurovereenkomst ten persoonlijke titel op te zeggen. De vertrekkende huurder kan dan nog zes maanden aangesproken worden om huurachterstallen die nog ontstaan, te betalen.

Een wettelijk samenwonend of gehuwd koppel dat beslist om uit elkaar te gaan, dient onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Als de huurders geen akkoord bereiken, zal de rechter beslissen. De goedkeuring van de verhuurder moet hier niet voor gevraagd worden.

Extra vragen?

In dit artikel hebben we voor u de belangrijkste wijzigingen in de huurwetgeving op een rijtje gezet. We zien dat de regelgeving constant evolueert en daarbij rekening houdt met de veranderende tijdsgeest. Dat maakt het niet altijd even gemakkelijk om te volgen. Niet zeker hoe u de wetgeving moet interpreteren? Onze vastgoedadviseurs staan altijd voor u klaar!