Wat je moet weten over het asbestattest: de theorie en de praktijk!

Is een asbestattest verplicht bij de verkoop van je huis?

Bij de verkoop van een pand dient u als verkoper verschillende documenten voor te leggen aan potentiële de kopers. Sinds november 2022 is ook het asbestattest verplicht voor gebouwen die voor 2001 werden gebouwd.

Wat is asbest?

Asbest is een mineraal dat van nature voorkomt in vezelvorm. Vanwege de isolerende en hittebestendige eigenschappen werd dit materiaal vroeger vaak gebruikt bij de bouw van woningen en appartementen. Naar schatting bevatten ongeveer 2,8 miljoen woningen in Vlaanderen nog asbest. Sinds de jaren '90 is het gebruik van asbest echter verboden vanwege de schadelijke effecten op de gezondheid bij inademing van losse vezels. Deze losse vezels komen vrij bij het breken van het asbesthoudend materiaal. Bij verbouwingen of renovaties van gebouwen waarin asbest aanwezig is, moeten hierdoor passende maatregelen worden genomen.

Verplicht asbestattest bij verkoop woning

Bij de verkoop van een privatief gebouw met een bouwjaar vóór 2001 bent u verplicht om een asbestattest af te leveren. Dit geldt voor woningen, appartementen, studentenwoningen, garages en handelspanden. Een uitzondering wordt gemaakt voor gebouwen met een grondoppervlakte kleiner dan 20m² indien deze geen deel uitmaken van een totaliteit groter dan 20m². Vanaf 1 mei 2025 zal er ook een attest moeten worden opgesteld voor de gemeenschappelijke delen van een gebouw.

Is een asbestattest verplicht bij verhuur?

Op dit moment is een asbestattest in België alleen verplicht bij de verkoop van onroerende goederen. Verhuurt u een pand? Dan dien je het enkel af te leveren indien u reeds in het bezit bent van een attest. Vanaf 2032 zal dit veranderen en zal je ook bij de verhuur van woonsten met bouwjaar voor 2001 over een attest moeten bezitten.

Hoeveel kost een asbestattest en het opmaken van een asbestinventaris?

Enkel een gecertificeerd deskundige kan de stalen afnemen. Deze heeft de nodige kennis om de materialen op een veilige manier te kunnen bekijken. Nadien bekijkt een gespecialiseerd labo de stalen. Op basis van de resultaten wordt het attest opgesteld door OVAM.

De kostprijs wordt vastgesteld door verschillende factoren:

• Grootte pand
• Ligging eigendom
• Aantal nodige laboanalyse

Een offerte op maat wordt opgesteld bij de verkoop van uw pand.  

Hoe gebeurt de inspectie?

De deskundige komt ter plaatse voor het opstellen van het attest. Wordt het pand verhuurd? Dan is de huurder verplicht om toegang te verlenen. De afspraak dient op voorhand te worden besproken.  

Op volgende plaatsen wordt een gat in de muur geboord ter grootte van een €2 muntstuk:

• 3 à 4 droge ruimtes: bijvoorbeeld de woonkamer, slaapkamer, hal…
• 1 natte ruimte: keuken of badkamer

De boring wordt gemaakt tot aan de bakstenen muur, waarbij meerdere lagen worden doorboord. Indien mogelijk probeert de expert het gat op een niet-opvallende plaats te maken, zoals in een ingebouwde kast of in een hoek van de ruimte. Wordt er reeds met het blote oog asbest waargenomen? Dan wordt het materiaal niet doorboord of gebroken. Een veelvoorkomend voorbeeld hiervan is een vensterbank.

Asbest herkennen

Asbest kan worden herkend aan de witte vezels of "haartjes" die erin zitten. Soms is het zichtbaar zonder het materiaal te breken, maar in de meeste gevallen moet het materiaal worden geopend om te zien of er asbest aanwezig is. Er is vooral asbest aanwezig in woningen gebouwd in de jaren '60 en '70. Volgende elementen zijn vaak asbesthoudend:

• Het (onder)dak
• Tegels tegen de gevel
• Materiaal rond leidingen en leidingen zelf
• Vensterbanken
• Grote elektriciteitsschakelaars

Asbest verwijderen, nu of tegen 2034?

Het attest verkrijgt u na de inspectie. Op dit moment is dit noch louter informatief. Er zijn twee mogelijke conclusies: Asbestveilig of niet-asbestveilig.

Asbestveilig

Asbestveilig houdt in dat er geen asbestmaterialen werden aangetroffen of de aanwezige asbest slechts een laag risico inhoudt voor de gezondheid en het milieu.

Niet-asbestveilig

Indien er wordt vastgesteld dat de woonst niet-asbestveilig is, zal er tevens een mogelijke actie worden gegeven om het pand asbestveilig te maken. Deze acties zijn afhangend van de mate waarin de asbest een onmiddellijk gevaar vormt voor de gezondheid of het leefmilieu. De mogelijke acties zijn:

• Dringend verwijderen
• Dringend maatregelen nemen
• Verwijderen
• Maatregelen nemen
• Zorgvuldig beheren

Is het asbest nog in goede staat en komt het niet bloot te liggen bij renovatiewerken? Dan zijn er nog geen algemene verplichtingen verbonden betreffende de verwijdering.

Actieplan asbestafbouw

Een actieplan voor asbestafbouw werd reeds opgesteld. Dit geldt (nog) niet voor particuliere woningen en private eigenaren. Het doel van het plan is om volgende te bekomen:

• Tegen 2034: alle risicovolle asbesttoepassingen dienen weggenomen te worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan asbestcementdaken, gevels en niet-hechtgebonden asbesttoepassingen (spuitasbest, thermisch en akoestisch isolatiemateriaal, asbestkoord, …).
• Tegen 2040: Geen enkele asbesttoepassingen meer in slechte staat.

Premies voor asbestverwijdering

Bent u van plan om een gebouw met aanwezigheid van asbest te renoveren of af te breken? Bekijk dan zeker de ondersteuningen die de Vlaamse overheid aanbieden voor de veilige en correct verwijdering. De maatregelen zijn beschikbaar voor zowel particulieren als ondernemingen en lokale besturen. De lokale besturen bieden specifieke ondersteuning voor particulieren. Zo worden de kosten gedrukt en zijn de werken makkelijker uitvoerbaar. Welke ondersteuning er precies wordt georganiseerd, hangt af van de regio.

Momenteel lopen er in Gent twee projecten: de huis-aan-huis ophaling van asbestcement en de groepsverwijdering van leidingisolatie. Meer informatie over deze projecten of projecten die worden georganiseerd in uw gemeente kan teruggevonden worden via www.ovam.vlaanderen.be.

Impact van asbest op de vastgoedmarkt

Bij het te koop stellen van een te renoveren pand heeft het asbestattest een grote invloed. Kopers zijn beter geïnformeerd over de bijkomende kosten en kunnen hierdoor een gerichter renovatiebudget opstellen.  Voorheen dienden potentiële kopers hierin een schatting maken.

Als verkoper heeft u baat bij om een offerte te kunnen voorleggen, om de werkelijke kostprijs beter in kaart te brengen van de werken om het asbest te verwijderen. U vermijdt hiermee onnodig uw vraagprijs te beïnvloeden. De kostprijs is ook zeer afhankelijk van de hoeveelheid en locatie van de asbesthoudende delen. Wij staan u dan ook bij om de juiste beslissingen te nemen. Vragen? Bel ons.

Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies.