Wanneer je een woning huurt of verhuurt, duikt vroeg of laat de vraag op: wie betaalt de herstellingen? Is het de huurder of de verhuurder die verantwoordelijk is voor onderhoud en reparaties? De Belgische huurwetgeving voorziet hier duidelijke richtlijnen over, maar in de praktijk ontstaan er toch vaak misverstanden. Hieronder zetten we alles overzichtelijk op een rij.
De basisregel
De verhuurder moet ervoor zorgen dat het pand in goede staat wordt verhuurd en blijft voldoen aan de wettelijke vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
De huurder moet het pand onderhouden als een goede huisvader en kleine herstellingen uitvoeren die voortvloeien uit normaal gebruik.
Wat valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder?
De verhuurder staat in voor:
- Grote structurele herstellingen: Denk aan dakwerken, herstelling van de gevel, funderingen of leidingen in de muren.
- Vervanging van grote installaties: Bijvoorbeeld de verwarmingsketel, de elektrische installatie of het sanitair, wanneer deze niet meer voldoen of versleten zijn door ouderdom.
- Problemen die niets te maken hebben met het gebruik door de huurder: Zoals opstijgend vocht, constructiefouten of slijtage door ouderdom.
Kortom: alles wat nodig is om de woning in bewoonbare staat te houden, valt ten laste van de verhuurder.
Wat valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder?
De huurder moet:
- Kleine dagelijkse herstellingen uitvoeren, zoals:
- Vervangen van lampen, zekeringen, douchekoppen of kranen;
- Ontstoppen van sifons of afvoeren;
- Smeren van scharnieren of sloten;
- Onderhoud van ramen, deuren en vloeren.
- Regelmatig onderhoud doen van installaties:
- Jaarlijks onderhoud van de verwarmingsketel (indien in het huurcontract aan de huurder toegewezen);
- Reinigen van dakgoten (als dit zonder risico kan);
- Verluchten en schoonhouden van de woning.
De huurder draagt de kosten van herstellingen die voortvloeien uit slecht onderhoud, onoordeelkundig gebruik of schade door eigen toedoen.
En wat met twijfelgevallen?
Sommige situaties zijn minder duidelijk. Enkele voorbeelden:
- Een lekkende kraan: meestal ten laste van de huurder, tenzij de kraan oud of versleten is.
- Defecte verwarmingsketel: wanneer het defect te wijten is aan ouderdom of slijtage, betaalt de verhuurder. Bij slecht onderhoud of verwaarlozing door de huurder is die laatste verantwoordelijk.
- Schimmelvorming: als die ontstaat door een structureel vochtprobleem, is de verhuurder aansprakelijk. Als het komt door onvoldoende verluchting, ligt de verantwoordelijkheid bij de huurder.
Tip voor verhuurders én huurders
Om discussies te vermijden:
1. Neem duidelijke bepalingen op in het huurcontract.
2. Maak een gedetailleerde plaatsbeschrijving.
3. Communiceer tijdig over gebreken of problemen. Hoe sneller er actie wordt ondernomen, hoe kleiner de kans op schade of misverstanden.
Conclusie
De vuistregel is eenvoudig:
- De verhuurder zorgt voor het structurele onderhoud en de grote herstellingen.
- De huurder staat in voor het dagelijks onderhoud en de kleine herstellingen.
Een duidelijke communicatie en goed contract vormen de sleutel tot een zorgeloze huurrelatie.
Bij de Fooz L. & Zonen begeleiden we zowel huurders als verhuurders met juridisch en praktisch advies over hun rechten en plichten. Heb je vragen over een concreet geval of wil je weten wat er in jouw situatie geldt? Neem gerust contact met ons op, wij helpen je graag verder.
Team verhuur
François, Fania, Nadja