Je koopt een pand en gaat ervan uit dat je hier nu heer en meester over bent. “Ik mag alles op eigen houtje aanpakken en naar mijn smaak brengen”, maar is dat wel zo?
Lijdende of heersende erfdienstbaarheid
Ga niet zomaar aan de slag zonder na te gaan of dit is toegelaten. Een erfdienstbaarheid zorgt ervoor dat je verschillende zaken in samenspraak met je buur moet bekijken of toch ten minste rekening moet houden met wat de erfdienstbaarheid voorschrijft.
Er zijn verschillende types erfdienstbaarheden: lijdende of dienende erfdienstbaarheid en heersende erfdienstbaarheden. Een lijdende erfdienstbaarheid geeft het recht aan de begunstigde, zij moeten dus de mogelijkheid voorzien dat de begunstigde het recht kan gaan uitoefenen. Bijvoorbeeld: voorzien dat de buurman jouw perceel op kan om de gemeenschappelijke septische tank te ledigen. Je mag dit niet onmogelijk maken door het plaatsen van een muur. Een heersende erfdienstbaarheid plukt dan weer de vruchten.
Een erfdienstbaarheid is telkens gekoppeld aan panden of percelen. Het gaat dus telkens over van eigenaar tot eigenaar.
Waar komen erfdienstbaarheden voor?
In een appartementencomplex heb je steeds te maken met gemeenschappelijke leidingen, plaatsen, structuren, … In de basisakte van de residentie wordt er bepaald wat gemeenschappelijk is en wat privatief is. Voor de gemeenschappelijke delen mag je dus niet zomaar zelf aanpassingen uitvoeren, zoals het schilderen van de inkomhal. Hiervoor heb je de toestemming van de andere mede-eigenaars nodig.
Woningen zowel open, halfopen als gesloten kunnen onderhevig zijn aan erfdienstbaarheden. Het is niet omdat je in een villa woont waarbij je geen directe buren hebt, dat er geen erfdienstbaarheid op kan gelden. Denk maar aan het recht van overgang, wanneer een boer bijvoorbeeld een deel van uw perceel mag gebruiken om zijn akker te bereiken.
Enkele voorbeelden
-
Recht van overpad: Het recht om een perceel dat niet jouw eigendom is te betreden of over te steken om je eigen perceel te bereiken. Dit kan worden uitgebreid tot een recht van uitweg, waarbij ook wordt vastgelegd of goederen mogen worden aan- en afgevoerd, bijvoorbeeld in een bedrijfscontext.
-
Recht op beplanting of bomen dichtbij de erfgrens: Je dient een bepaalde afstand te bewaren voor het plaatsen van beplanting of bomen in het voordeel van het aangrenzend perceel.
-
Recht van goot of afvoer: Het recht om regenwater of afvalwater af te voeren over het perceel van de ander. Het recht op het plaatsen van leidingen en kabels hanteert hetzelfde principe.
-
Mandeligheid: Er worden duidelijke afspraken gemaakt over gedeelde muren, hekken of afvalwaterputten. Hier heb je dus het akkoord of medewerking van de andere partij(en) nodig.
Waar vind je deze informatie terug?
Maar hoe wordt een erfdienstbaarheid precies gevestigd? In de meeste gevallen gebeurt dit bij de verkoop of aankoop van een onroerend goed. De erfdienstbaarheid wordt dan opgenomen in de eigendomstitel of notariële akte.
Bij elke volgende verkoop wordt deze erfdienstbaarheid opnieuw vermeld in de eigendomstitel. Zo is elke nieuwe eigenaar op de hoogte van de bestaande rechten en verplichtingen en blijft de erfdienstbaarheid rechtsgeldig bestaan.
Ook kan er een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. Wanneer de buurman bijvoorbeeld al 40 jaar gebruik maakt van een weggetje op jouw perceel om aan zijn tuinhuis te raken, spreken we hier over verkrijgende verjaring.
Kortom: ga vóór de aankoop steeds na of er aan het perceel bijzondere rechten of verplichtingen verbonden zijn, zoals een erfdienstbaarheid. Vraag daarom vóór het uitbrengen van een bod steeds de nodige informatie op bij de makelaar of verkoper. Zo kom je achteraf niet voor verrassingen te staan.
Meer info of advies? Contacteer ons via 09/225.00.78 of info@defooz.com